个人观点详细版

（征求意见稿）

第一章 总则

第一条 本文章仅代表个人观点。

第二条 业主委员会是本住宅区业主对物业实行自治管理的群众性组织。实行“民主选举，民主决策，民主管理，民主监督，民主理财”。具体运作方面原则上实行业主自治，即“自我管理，自我服务”。

业主委员会以及同时产生的民主理财委员会、民主监督委员会由业主（业主的概念为购房者以及其家庭成员，每套房仅限1人）大会或业主代表大会(以下统称业主大会)选举产生，向业主大会负责并报告工作。

通过三个委员会以及业主大会或业主代表大会的职责，落实“议事决策、执行办事，财务民主”三权分立，相互制约，以达到杜绝以权谋私、贪污腐败的目的。

业主委员会成立后向物业管理行政主管部门登记备案。每届任期5年。

第三条 业主委员会接受物业管理行政主管部门的监督、指导。

第四条 业主委员会的宗旨是:业主委员会是业主大会或业主代表大会的办事执行机构，代表和维护全体业主、使用人的合法权益，保障物业的合理、安全使用，维护本物业管理区域内的公共秩序，创造整洁、优美、安全、舒适、文明的工作和居住环境。

第二章 组织机构及职责

一、业主委员会

第五条 业主委员会的组成:设主任1名、副主任2名，委员8名。主任、副主任参与日常管理服务工作。其中一名副主任兼任出纳工作。

第六条 业主委员会的权利:

(一) 根据业主大会或业主代表大会的决定，在物业服务自治条件不成熟时，与其选聘的物业管理企业签订、变更或解除物业管理委托合同;

(二) 审议物业管理企业年度工作计划和费用预算;

(三) 检查、监督物业管理企业的物业管理工作情况;

(四) 审议物业管理服务收费标准;

(五) 负责维修基金的筹集和使用管理;

(六) 监督公共建筑、公共设施设备和物业管理办公、经营用房的使用情况;

(七) 业主大会赋予的其他权利。

(八) 根据业主大会或业主代表大会的决定实施物业服务自治时的经营管理。

(九) 物业服务自治时，其工作人员优先从业主及其家庭成员中骋用，不足时可外聘。个别项目内部无法承担时可外包解决。

(十) 物业服务自治时，业委会只对公共区域的设备设施负有管理维护职责。业主室内部分的管护自理。

(十一) 物业服务自治时，聘用工作人员的职数及报酬由业主委员会提出初步意见，报业主代表大会审定。业主代表大会闭会期间，由民主监督委员会代为审定，后报业主代表大会备案。

(十二) 个别项目外包时，由业主委员会提出方案，审定流程同（十一）。

第七条 业主委员会的义务:

(一) 向业主大会或业主代表大会报告工作;

(二) 执行业主大会或业主代表大会通过的各项决议，接受业主的监督;

(三) 监督业主遵守业主公约，协助物业管理企业落实各项管理制度;

(四) 履行物业管理委托合同，保障物业管理区域内各项管理目标的实施;

(五) 协助物业管理企业收取物业管理服务费及其他代收费;

(六) 接受物业管理行政主管部门的监督、指导。

(七) 接受民主监督委员会的监督、指导。

第八条 业主大会或业主代表大会以及业主委员会和其他委员会作出的决定，不得与法律、法规、规章相抵触，不得违反业主大会的决定，不得损害国家利益和公共利益。

第九条 业主委员会委员由业主大会或业主代表大会从业主中选举产生，委员可连选连任。

第十条 业主委员名额分配及侯选人产生：每栋楼推举1名侯选委员，别墅区推荐1名侯选委员，共11人。提交业主大会或业主代表大会，实行等额选举。

主任、副主任由业主委员会选举产生，报业主大会或业主代表大会确认。

二、民主理财委员会

第十一条 民主理财委员会是理财机构，业委会负责办事，理财委员会控制财务支付，实现财、权分离。设主任1名，委员6名。其中一名委员兼任会计工作。原则上不与业主委员会和民主监督委员会委员重叠。

民主理财委员会委员侯选人由业主代表3人以上联名提出，由业主大会或业主代表大会选举产生，其主任由民主理财委员会选举产生，报业主大会或业主代表大会确认。

第十二条 民主理财委员会的权利：

1. 当本小区实施物业服务自治时，负责业委会的各项收支的审核。

2. 民主理财委员会持理财专用章一枚，该章分为7份，每位委员各持1份，审核支出时，7名委员均无异议，7份合为一个整体盖章后，支出票据方可入帐报销。

3. 当本小区物业服务自治时，负责每月一次的收支账目原始票据复印公开。

4. 当本小区物业服务由物业公司承担时，负责检查物业公司的账目，并按季度向业主公开。

第十三条 民主理财委员会的委员由业主大会或业主代表大会选举产生。原则上不与业委会委员重叠，每楼栋至多产生一名委员会委员。每届任期五年，可连选联任。其侯选人由三名以上的代表联名提出，可实行等额或差额选举。

三、民主监督委员会

第十四条 民主监督委员会设主任1名，副主任1名，委员9人，每栋楼提名侯选人一名，别墅区1名，提交业主大会或业主代表大会实行等额选举。

主任、副主任由民主监督委员会选举产生，报业主代表大会确认。原则上与上述两个委员会成员不重叠。

第十五条 民主监督委员会为业主大会或业主代表大会的常设机构，在业主大会或业主代表大会闭会期间行使业主大会或业主代表大会的权利。

第十六条 民主监督委员会负责召集和主持业主大会或业主代表大会。

四、业主代表及业主代表大会

第十七条 业主代表由各楼栋推举产生，三号楼推举3名代表，其他楼栋和别墅区各推举产生2名代表，共有23人组成。

第十八条 业主代表大会是小区的议事、决策机构。其所做的决议、决定由业主委员会负责落实实施。每半年至少召开一次业主代表大会。

五、业主大会

第十九条 业主大会每年召开一次，可线上也可线下召开。

线上召开时以楼栋为单位组织。由召集人将会议议题提交各楼栋群讨论，提交即视为送达，不明示不参与即视为参会。除去反对意见和弃权意见后，其余的视为默认同意，以少数服从多数的原则为结果，汇总到民主监督委员会再次以少数服从多数的原则做出决定，决议。

参会人数以各楼栋入群的业主人数为准，楼栋群入群的业主户数（每一房算一户，投票数也依此计算）占全楼栋户数的三分之二以上为有效。

第二十条 各委员会成员和业主代表应符合下列条件:

(一) 遵守国家法律和物业管理有关规定;

(二) 热心公益事业;

(三) 组织协调能力较强，在业主中有威信;

(四) 身体健康，有行为能力;

(五) 办事公道，品行端正，无劣迹。

第二十一条 各委员和代表的职责:

(一) 参加委员会召开的会议和组织的活动;

(二) 审议会议的议案和报告;

(三) 参与委员会的决策;

(四) 听取业主、使用人的意见和建议;

(五) 向委员会提出议案、建议和意见;

(六) 完成委员会交办的有关工作。

第二十二条 委员或代表有下列情形之一的应停任:

(一) 已不是业主;

(二) 未经批准连续3次不出席委员会会议的;

(三) 辞职被接受的;

(四) 因患病丧失履行职责能力的;

(五) 有违法犯罪行为或正在接受审查的;

(六) 其他原因不适宜担任委员的。

第二十三条 委员或代表的停任和增补，由委员会提名，提交业主代表大会批准。委员会应书面说明停任和增补的理由，并提供有关材料。

第二十四条 委员停任时，须在停任后1周内将管理和保存的属于本委员会的资料、财物等移交给本委员会。

第二十五条 各委员会主任、副主任从委员中选举产生。

主任的职责:

(一) 负责召开委员会会议;

(二) 民主监督委员会主任同时负责主持召开业主大会或业主代表大会。

(三) 代表本委员会对外签约或签署文件;

(四) 管理印章;

(五) 经业主大会、业主代表大会，委员会授权的其他职责。

第二十六条 各委员会的主任、副主任、会计可按业主大会讨论通过的补贴标准给予适当补贴。

第三章 会议

第二十七条 各委员会每个季度至少应例会一次。有2/3以上委员提议或主任、副主任认为有必要时，应在1周内组织召开委员特别会议。

第二十八条 会议由主任负责召集和主持，主任因故缺席时，由副主任代行主任职责。会议通知及有关材料应提前7天送达每位委员。

第二十九条 会议必须有过半数委员出席方可举行。委员因故不能参加会议，作为缺席对待。会议作出的决议、决定，应当经过半数委员通过，并向全体业主、使用人公布后方可生效。

第三十条 委员会讨论重大事项时，可以邀请物业管理行政主管部门及政府有关部门(街道办事处、派出所等)、物业管理企业和业主、使用人代表列席会议，并认真听取他们的意见。

第四章 经费与办公场所

第三十一条 各委员会经费从物业费中列支。

第三十二条 各委员会的经费开支包括:业主大会、委员会的会议费;有关人员的津贴;刻制印章、挂牌费;必要的日常办公费用。

第三十三条 物业管理办公用房应严格按规定用途使用，不得以任何形式抵押、转让、变更或出租、借用给物业管理单位以外的任何单位和个人。

物业管理经营用房，应严格按《物业管理委托合同》约定使用。

第五章 附则

第三十四条 本章程或本章程的修订经业主大会或业主代表大会通过后生效。本章程未尽事项，由业主大会或业主代表大会补充。

业主大会或业主代表大会通过的有关本章程的决定，是本章程的组成部分。

第三十五条 解散各委员会，须经业主大会讨论决定，并到物业管理行政主管部门注销登记备案。

第三十六条 制定和修订的本章程，应报物业管理行政主管部门备案。

第三十六条 在小区有大量生意在做的业主，不考虑进入各种委员会。涉及到大量利益之后，做人做事很难做到公正，很容易被外部势力控制，最终成为利益的发言人，而不是小区业主的发言人。